Diagnostics

Le diagnostic amiante 

Lorsqu'un propriétaire souhaite vendre, louer, réaliser des travaux ou détruire un logement, un diagnostic amiante s'impose pour tous les biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Pour établir l'état d'amiante, plusieurs matériaux et produits sont recherchés.

« Lorsqu'une personne respire des fibres d'amiante, plus le nombre de fibres inhalées est grand, plus la période d'exposition est longue, plus le risque pour la santé est important. »
Les principales maladies découlant d'une exposition aux poussières d'amiante sont l'amiantose, le cancer du poumon et le mésothéliome.

Qu’est-ce que le diagnostic amiante ?

Le diagnostic amiante consiste à repérer certains matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante (liste déterminée par la législation : certaines dalles de sol, canalisations fibres-ciment, faux-plafond, flocage, calorifugeages...).

Pourquoi le diagnostic amiante ?

Entre 1950 et 1980, l’amiante a été très utilisé dans la construction et la rénovation des immeubles à cause de ses propriétés d’isolant thermique et phonique ainsi que de sa résistance au feu. En raison de ses effets cancérigènes lors de l’inhalation de fibres d’amiante, ce matériau a fait l’objet de plusieurs textes visant à limiter son emploi, puis à l’interdire par un décret de décembre 1996.
A savoir : Les diagnostics amiante ont permis de révéler la présence de matériaux ou produits contenant de l’amiante dans 17% des biens repérés.

Comment est réalisé un diagnostic amiante ?

Le diagnostiqueur immobilier va rechercher la présence des matériaux ou produits susceptibles de contenir de l’amiante en réalisant une inspection visuelle et des investigations approfondies non destructives.
S’il repère un matériau ou un produit susceptible de contenir de l’amiante, le diagnostiqueur ne peut conclure à l’absence d’amiante sans effectuer des prélèvements pour analyse par un laboratoire agréé. Cette prestation ne peut être prévisible ; elle représente un coût supplémentaire.

Quelle est la durée de validité du diagnostic amiante ?

En cas d’absence de revêtements contenant de l’amiante, le constat a une durée de validité non définie. Si des travaux d’aménagement ou de rénovation ont été réalisés depuis le diagnostic, il est conseillé de procéder à un nouveau diagnostic.
En cas de présence d’amiante dans les flocages, les calorifugeages, les faux-plafonds et en fonction de leur état de conservation, le propriétaire devra : soit réaliser un nouvel état de conservation dans les 3 ans,soit faire procéder à des mesures d’empoussièrement (en cas de matériau x dégradés), soit faire procéder au retrait ou au confinement des matériaux et produits contenant de l’amiante.
Les résultats du diagnostic amiante sont synthétisés dans un rapport de repérage qui comprend notamment : la localisation précise des matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante, l’enregistrement de l’état de conservation de ces matériaux, les consignes générales de sécurité à respecter, le schéma de localisation des matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante et des prélèvements effectués (si besoin), une copie des procès-verbauxdes résultats d’analyse des laboratoires.

Dans les 3 cas, votre diagnostiqueur vous conseillera au mieux dans votre intérêt

Sanctions

Le non-respect des obligations du propriétaire relatives à la prévention du risque amiante sont passibles d’amendes (Art. X du code de la santé publique).
Le diagnostic technique amiante dans les parties communes des immeubles collectifs d’habitation et des immeubles à usage autre que d’habitation (En application de l’article R. 1334-22 du code de la construction et de l’habitation) un dossier de diagnostic technique amiante (DTA) doit être constitué par les propriétaires pour les parties communes des immeubles collectifs d’habitation ou des immeubles à usage autre que d’habitation (bureaux, locaux industriels, locaux commerciaux...) dont le permis de construire a été délivré avant le1er juillet 1997. Le dossier doit faire état des recherches d’amiante dans les flocages, les calorifugeages et les faux plafonds, mais aussi dans les matériaux et produits susceptibles d’en contenir et dont la liste est définie par la réglementation. Le contenu du dossier technique amiante doit faire l’objet d’une synthèse sous forme d’une fiche récapitulative, annexée au dossier technique.

Le DPE renseigne l'acquéreur ou le locataire sur la performance énergétique du logement ou bâtiment tertiaire par une évaluation de sa consommation d'énergie. 

Il a pour but de faire le point sur la consommation énergétique que présente une habitation et son impact en termes d'émission de gaz à effet de serre.

Le DPE est obligatoire depuis 2006 pour les logements mis en vente et depuis le 1er juillet 2007 pour ceux mis en location.

Le DPE doit être présenté dès la mise en vente ou en location au futur acquéreur ou au futur locataire suite aux amendements du Grenelle environnement de mai 2010.

A l'heure de l'urgence écologique, énergétique et climatique, le diagnostic de performance énergétique (DPE) a pour but de sensibiliser les propriétaires et les locataires quant à la consommation d'énergie et aux émissions de gaz à effet de serre occasionnées par le logement.

Qu’est-ce que le diagnostic de performance énergétique (DPE) ?

Le DPE a plusieurs objectifs :

  • Informer l’acquéreur sur le niveau de performance énergétique du bien qu’il envisage d’acheter ou de louer, en évaluant sa consommation prévisionnelle d’énergie,
  • Etablir un descriptif sommaire des caractéristiques thermiques du bâtiment et des équipements de chauffage et d’eau chaude sanitaire.
  • Sensibiliser et inciter à effectuer des travaux d’économie d’énergie et contribuer ainsi à réduire les émissions de gaz à effet de serre.

Le DPE concerne tous les bâtiments ou parties de bâtiment clos et couverts, à l’occasion d’une vente ou d’une mise en location.

Le DPE ne concerne pas les bâtiments indépendants dont la surface hors œuvre brute est inférieure à 50 m², les bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou pour lesquels les seuls équipements fixes de chauffage sont des cheminées à foyer ouvert, et ne disposant pas de dispositif de refroidissement des locaux,les bâtiments ou parties de bâtiment résidentiels destinés à être utilisées moins de 4 mois par an,les constructions provisoires, prévues pour une durée d’utilisation n’excédant pas 2 ans, les bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l’habitation, dans lesquels le système de chauffage, de refroidissement ou de production d’eau chaude pour l’occupation humaine produit une faible quantité d’énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques.

Pourquoi le DPE ?

En fournissant une information sur les quantités de gaz à effet de serre produites et les quantités d’énergie consommées, le DPE identifie les travaux qui permettront l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments tout en réduisant les émissions susceptibles de présenter une menace pour l’environnement.

Comment est réalisé un DPE ?

Selon qu’il s’agisse d’une maison individuelle (avec au +2 logements) ou d’appartements avec chauffage et eau chaude sanitaire communs ou collectifs, le diagnostiqueur utilise l’une des deux méthodes définies par la réglementation:

L’évaluation conventionnelle : les principales données techniques du bâtiment, relatives à son isolation, à ses systèmes de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement et de ventilation sont traitées à l’aide d’un logiciel qui permet d’évaluer la consommation d’énergie, les quantités de gaz rejetés dans l’atmosphère et les coûts annuels d’énergie consommée.

L’évaluation réelle (jusqu’en juin 2020) : on calcule, à l’aide d’un logiciel, la moyenne de la consommation d’énergie, des quantités de gaz rejetés et des coûts annuels d’énergie sur la base des factures d’énergies consommées sur les trois dernières années.

La durée de validité du DPE est de 10 ans.

Le diagnostic électricité ne porte que sur les parties visibles de l’installation. Il concerne les logements dont l’installation électrique a été réalisée il y a plus de 15 ans.

Le diagnostic électricité ou diagnostic d’état del’installationintérieured’électricitéconsiste à évaluer les risques d’origine électrique pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.
Le diagnostic électricité porte sur les parties privatives du logement et de ses dépendances. Il ne concerne pas les parties communes des immeubles collectifs d’habitation.
Le diagnostic électricité porte sur l’installation située en aval de l’appareil général de commande et de protection jusqu’aux bornes d’alimentation des matériels fixes et jusqu’aux socles de prises de courant. Il ne s’applique pas aux circuits internes des matériels reliés à l’installation électrique fixe.

Le diagnostiqueur immobilier vérifie la présence et les caractéristiques :

  • D’un appareil général de commande et de protection, facilement accessible, permettant de couper l’alimentation,
  • D’au moins un dispositif différentiel permettant de détecter les fuites de courant qui s’écoulent vers la terre,
  • D’un dispositif de protection contre les surintensités (disjoncteur, fusibles) et de leur adaptation aux spécificités de l’installation.

Le diagnostiqueur vérifie également le respect des règles particulières applicables aux locaux contenant une baignoire ou une douche.

Le diagnostiqueur immobilier identifie :

  • Les matériels électriques vétustes, inadaptés à l’usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension,
  • Les conducteurs non protégés mécaniquement.

Le diagnostiqueur effectue des vérifications visuelles, des mesures et des essais de fonctionnement de l’installation électrique fixe et simule des défauts à l’aide d’instruments de mesures spécifiques.

Les résultats du diagnostic font l’objet d’un rapport de visite qui liste les anomalies identifiées et donne une description succincte des risques encourus.
 

Le diagnostic gaz

Il consiste à vérifier lesinstallations intérieures de gazafin de repérer d’éventuels défauts pouvant mettre en danger la sécurité des personnes. Le diagnostic gaz concerne les immeubles ou partie d’immeuble à usage d’habitation, comportant une installation fixe de gaz de plus de 15 ans.

Le diagnostic gaz ne concerne pas les installations qui ont fait l’objet d’un certificat de conformité (modèle 2 ou 4) de moins de 3 ans, visé par un organisme agréé par le ministre chargé de l’industrie.

Comment est réalisé un diagnostic gaz ?

Le diagnostic gaz porte sur :

  • La tuyauterie fixe (matériaux utilisés, contrôle de fuite, présence d’organes de coupure, accessibles et manœuvrables…),
  • Le raccordement aux conduits de fumées
  • La ventilation des locaux (amenées d’air, sorties d’air…)
  • La combustion (mesure de la concentration en monoxyde de carbone dans la pièce).

Le diagnostiqueur effectue des mesures à l’aide d’un appareil adapté.

En cas d’anomalies présentant un « danger grave et immédiat », le diagnostiqueur doit :

  • Interrompre immédiatement, partiellement ou totalement, l’alimentation en gaz de l’installation,
  • Apposer les étiquettes de condamnation sur la ou les partie(s) concernée(s),
  • Faire signer le rapport par le donneur d’ordre ou son représentant ou le lui adresser par lettre recommandée,
  • Informer le distributeur en cas de coupure générale.

Pourquoi le diagnostic gaz ?

Les incendies domestiques et les intoxications au monoxyde de carbone sont souvent liés au manque d’entretien ou de mise en conformité des installations, avec des conséquences graves : 6 000 intoxications et 300 décès par an.
Les diagnostics sur les installations intérieures de gaz ont fait apparaître un « danger grave et immédiat » dans 7 à 8% des cas.Le diagnostic gaz peut faire apparaître 3 niveaux d’anomalies, en fonction de leur gravité. Le danger grave et immédiat (DGI)constitue l’anomalie la plus sérieuse.Le diagnostiqueur doit signaler et localiser les anomalies. Il doit donner au donneur d’ordre ou à son mandataire des explications sur la nature des anomalies relevées et sur la nature des risques encourus.

La durée de validité du diagnostic gaz est de 3 ans.

L’ERP ou ERNMT OU ESRIS

Instauré en 2003 l’ERNMT est destiné à informer tout acquéreur ou locataire lors de toute transaction (vente, location, location saisonnière, etc.) sur l’Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques, (sismicité et pollution) des sols auxquels le bien pourrait être exposé.
Ce diagnostic et récemment modifié par l'arrêté du 18 décembre 2017 et devient l’ESRIS l'État des Servitudes Risques et d'Information sur les Sols pour devenir quelques mois + tard l’ERP l'État des Risques et Pollutions est un diagnostic immobilier qui regroupe les informations liées aux risques et à certains effets de la pollution des sols.

La Validité du Diagnostic est de 6 mois

Le Diagnostic Plomb (CREP) Constat de Risque d'Exposition au Plomb.

Le Diagnostic Plomb, également appelé CREP (Constat de Risque d'Exposition au Plomb), est obligatoire dans le cadre d'une mise en vente ou location même saisonnière d'un bien immobilier dont le permis de construire date d'avant le 1er janvier 1949.

Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) est un document qui donne des informations sur la présence de plomb dans un logement. Ce document vise à informer le candidat acquéreur ou locataire sur le bien qu'il projette d'acheter ou de louer.

Qu’est-ce que le diagnostic plomb ?

Le constat des risques d’exposition au plomb (CREP), couramment appelé « diagnostic plomb », consiste à rechercher la présence de plomb dans les peintures, dans les parties privatives à usage d’habitation, y compris dans les revêtements extérieurs. Le diagnostic plomb concerne les logements situés dans un immeuble (appartement ou maison individuelle) construit avant le 1er janvier 1949.

La recherche de canalisations en plomb ne fait pas partie du diagnostic plomb et n’est donc pas obligatoire. Le diagnostic plomb ne concerne que les locaux à usage d’habitation.

Pourquoi un diagnostic plomb ?

L’ingestion ou l’inhalation de plomb est susceptible d’entraîner une intoxication qui peut avoir de nombreuses conséquences : troubles du comportement, altération du développement intellectuel, diminution de la fertilité, saturnisme.

Comment est réalisé un diagnostic plomb ?

Le diagnostiqueur immobilier recherche la présence de plomb dans les couches superposées des revêtements de surfaces (murs, sols, huisseries…) susceptibles de contenir du plomb.
Il utilise pour cela un appareil spécifique ou analyseur portable par fluorescence X, afin de sonder l’ensemble des pièces sans dégrader les surfaces examinées. L’utilisation de ce matériel est soumise à agrément ministériel.
En cas de présence avérée de plomb, le diagnostiqueur détermine l’état de dégradation des peintures.

Quelle est la durée de validité du diagnostic plomb ?

En cas d’absence de revêtement contenant du plomb ou en présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures au seuil réglementaire, la validité du CREP est illimitée.
En présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations supérieures au seuil réglementaire (1mg/cm²), la durée validité du constat est de 1 an, en cas de vente, et de 6 ans en cas de location.

Suite au diagnostic plomb…

En cas de présence de plomb, le propriétaire doit en informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l’immeuble.Sans attendre, il doit procéder aux travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition au plomb (unités de diagnostic de classe 3), tout en garantissant la sécurité des occupants.

En cas de vente, ces obligations concernant les travaux et l’information sont transférées à l’acquéreur après la vente.

En cas de location, les travaux doivent être réalisés avant la mise en location, faute de quoi le propriétaire bailleur engage sa responsabilité pénale.

Lorsque le diagnostiqueur constate un facteur de dégradation des revêtements contenant du plomb (par exemple : un plancher menaçant ruine, traces de coulure ou de ruissellement, moisissures ou taches d’humidité), il a obligation de transmettre une copie du rapport de constat à la préfecture.

Les résultats du CREP sont synthétisés dans un rapport qui précise l’état des surfaces (dégradé, état d’usage ou bon état) et mentionne toutes les mesures effectuées. Un schéma joint au document permet de localiser ces résultats. Le diagnostiqueur répartit les unités de diagnostic en 4 classes

Sanctions

A défaut d’information de l’acquéreur sur le risque d’accessibilité au plomb, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés.La responsabilité civile et, le cas échéant, la responsabilité pénale du propriétaire bailleur peut être engagée en cas de non respect des dispositions relatives à l’information du locataire, relative au risque d’exposition au plomb.

Le constat des risques d’exposition au plomb (CREP) dans les parties communes des immeubles collectifs. En application des dispositions de l’article L1334-8 du code de la santé publique, les parties communes des immeubles collectifs, affectés en tout ou partie à l’habitation, construits avant le 1er janvier 1949, doivent, depuis le 12 août 2008, avoir fait l’objet d’un constat des risques d’exposition au plomb (CREP).Tout acquéreur ou tout locataire peut le consulter auprès du propriétaire ou du syndic de l’immeuble.

Diagnostic termites.

L'état relatif à la présence de termites, également appelé diagnostic termites, donne des informations sur la présence ou non d'insectes xylophages (termites en particulier) dans un logement. Ce Diagnostic vise à informer le candidat acquéreur sur le bien qu'il projette d'acheter.

Qu’est-ce que le diagnostic termites ?

Le diagnostic termites consiste à rechercher la présence de termites dans le bien faisant l’objet d’une transaction.Le diagnostic termites concerne les immeubles bâtis, quelle que soit leur affectation, situés dans les zones à risques délimitées par arrêté préfectoral.

Pourquoi le diagnostic termites ?

Les termites creusent le bois de l’intérieur. Dégradé, celui-ci ne peut plus jouer son rôle dans le maintien de la structure de la construction. Les termites peuvent dégrader tous les objets constitués de bois et de cellulose. Lorsqu’ils recherchent leur nourriture, ils endommagent les matériaux tendres qui se trouvent sur leur chemin (plâtre, isolants, papiers peints…), ce qui peut causer des effondrements d’équipements (parquets, plafonds, chambranles) voire l’écroulement de constructions laissées à l’abandon.

Une recherche est faite au préalable sur votre commune avant d’inclure le diagnostic.

La durée de validité du diagnostic est de 6 mois

Le Mesurage « loi CARREZ, loi BOUTIN et loi ALUR »

En juin 2014, la loi ALUR a été adoptée afin d'inciter les vendeurs à effectuer un diagnostic mesurage (loi Carrez) ou un diagnostic de surface habitable (loi Boutin) pour leur habitation.

Mesurage loi Carrez / Diagnostic mesurage : Ce diagnostic permet de calculer la surface privative (superficie du sol des locaux fermés et couverts) d’un bien immobilier en vente, afin de valider la surface précise d'un logement.

Mesurage loi Boutin / Diagnostic de surface habitable : Il permet de calculer la surface habitable d’un logement dans le cas d’une location (hors location meublée ou saisonnière).

Comment sont calculées les surfaces ?

Les deux diagnostics doivent être réalisés par un professionnel certifié, afin de calculer la surface privative ou la surface habitable d’un logement.
Surface privative (loi Carrez) : la superficie calculée est celle du sol des locaux fermés et couverts. Les cloisons, la superficie des murs, la cage d’escalier, les marches ne sont pas prises en compte.

Surface habitable (Loi Boutin) : ce diagnostic calcule la surface de plancher d’un logement. Il ne tient pas en compte certaines pièces telles que la cave, les sous-sols, la terrasse, le garage…

Quels sont les logements concernés par ces diagnostics ?

La loi Carrez et la Loi Boutin sont deux diagnostics différents, qui ne concernent pas le même type de logement. Loi Carrez / Diagnostic mesurage : cette loi est obligatoire pour les biens à vendre qui correspondent à un lot de copropriété vertical (appartements) ou horizontal (maison) à usage d’habitation ou à usage commercial. Il doit être fourni à l’acquéreur lors de la promesse de vente.

Loi Boutin/ Diagnostic de surface habitable : Ce diagnostic est obligatoire avant la location d’une résidence principale non-meublée (appartement ou maison individuelle, hors location meublée ou saisonnière). L’attestation de la surface habitable doit ensuite figurer en annexe du bail, avant sa signature.

Quand devez-vous réaliser ces diagnostics ?

Ces deux diagnostics doivent être réalisés avant la vente (Loi Carrez) ou la location (Loi Boutin) d’un bien immobilier.Le diagnostic de mesurage (loi Carrez) et le diagnostic de surface habitable (loi Boutin) ont une durée de validité illimitée, sauf si le logement subit des transformations (rénovation, extension…). Dans ce cas-là, un nouveau diagnostic devra être réalisé.

La durée de validité des Diagnostics est illimitée si aucune modification est apportée